[giaban][/giaban]
[motangan][/motangan]
[tomtat]
- Trước năm 1980, không có khung đào tạo cho môi giới và đại lý BĐS ở
Xing-ga-po. Vào năm 1982, ERA Singapore thành lập công ty đầu tiên và bắt đầu
phát triển một hệ thống đào tạo mà ERA đã học hỏi được từ nước Mỹ. Chính phủ
Singapore thông qua cơ quan đất đai Singapore (IRAS) đã chấp nhận hệ thống đào
tạo của ERA là một hệ thống đủ tốt để đào tạo các nhà môi giới và các đại lý BĐS.
Trước khi IRAS cấp một giấy phép môi giới BĐS cho bất kỳ ai, họ phải hoàn thành
khoá đào tạo đầu tiên được cung cấp bởi ERA. Ngày nay, chứng chỉ CEHA là rất
cần thiết cho việc cấp giấy phép hành nghề môi giới BĐS:
[/tomtat]
[chitiet]
1/ Đào tạo và giấy phép cho môi giới BĐS ở Xing-ga-po:
o Quá trình phát triển:
- Trước năm 1980, không có khung đào tạo cho môi giới và đại lý BĐS ở
Xing-ga-po. Vào năm 1982, ERA Singapore thành lập công ty đầu tiên và bắt đầu
phát triển một hệ thống đào tạo mà ERA đã học hỏi được từ nước Mỹ. Chính phủ
Singapore thông qua cơ quan đất đai Singapore (IRAS) đã chấp nhận hệ thống đào
tạo của ERA là một hệ thống đủ tốt để đào tạo các nhà môi giới và các đại lý BĐS.
Trước khi IRAS cấp một giấy phép môi giới BĐS cho bất kỳ ai, họ phải hoàn thành
khoá đào tạo đầu tiên được cung cấp bởi ERA. Ngày nay, chứng chỉ CEHA là rất
cần thiết cho việc cấp giấy phép hành nghề môi giới BĐS:
- Trước khi giấy phép môi giới BĐS được cấp, các ứng viên phải trải qua một
kỳ thi chung cho các đại lý BĐS (CEHA)
CEHA được cung cấp bởi Ban thi tuyển CEHA thuộc cơ quan IRAS (Chính phủ)
o Các điều kiện để tham dự kỳ thi CEHA:
ít nhất 21 tuổi kể từ thời điểm đăng ký khoá học
Tối thiểu phải tốt nghiệp cấp 3
o Kỳ thi CEHA:
Các ứng viên phải trải qua 3 bài kiểm tra:
• Bài 1: Luật BĐS
• Bài 2: Marketing BĐS
• Bài 3: Quản lý hành nghề BĐS
Các chủ đề của bài kiểm tra 1: Luật BĐS
• Luật về hợp đồng và ký kết hợp đồng
• Luật BĐS
• Luật Đại lý
• Luật các quyền về BĐS
• Luật về sở hữu và Luật Doanh nghiệp
• Luật Quy hoạch và bảo tồn
• Luật Thuế BĐS
Các chủ đề của bài kiểm tra 2: Marketing BĐS:
• Các nguyên tắc marketing BĐS
• Marketing các BĐS công (thuộc HDB)
• Marketing các BĐS tư nhân và đầu tư BĐS
• Marketing BĐS công nghiệp
• Marketing BĐS đầu tư xây dựng (nhà ở và thương mại)
Các chủ đề của bài kiểm tra 3: Quản lý hành nghề BĐS:
• Thị trường BĐS
• Phân tích tài chính BĐS
• Đầu tư BĐS và các hình thức đầu tư khác
• Quy tắc ứng xử/ Quản trị kinh doanh, Quản lý văn phòng
và phát triển kinh doanh
Hình thức kỳ thi CEHA:
• Kỳ thi CEHA có 3 bài kiểm tra, mỗi bài có thời gian 2,5h
• Để qua được kỳ thi CEHA, ứng viên nhất thiết phải đạt 3
bài kiểm tra
o Mỗi bài kiểm tra có 6 câu hỏi luận đề và 2 câu hỏi
trắc nghiệm
o ứng viên phải trả lời được 5/8 câu hỏi
o Điểm đỗ phải là 50/100
o Bất cứ ứng viên nào thi trượt một bài kiểm tra đều
phải đăng ký thi lại bài kiểm tra đó đó trong vòng 2
năm (không nhất thiết phải làm 3 bài kiểm tra 1 lúc)
Ai được cung cấp đào tạo các đại lý tham gia kỳ thi CEHA:
• ERA Singapore
• Các cơ quan chuyên ngành như:
o Học viện định giá Singapore
o Học viện các đại lý BĐS
Học phí như thế nào?
• Một khoá học CEHA (16 bài): 300 đô la Singapore/-+ 5
GST
• Lệ phí thi (cho 3 bài kiểm tra): 300 đô la Singapore/-+ 5
GST
2/ Hoạt động môi giới bất động sản của Mỹ:
Dân số Mỹ có 290 triệu người. Cả nước có khoảng 74 triệu hộ gia đình và có
tỷ lệ sở hữu nhà riêng là gần 70%. Trung bình 1 hộ gia đình chi phí 20-40% thu nhập
cho nhà ở. Giá nhà ở trung bình ở Mỹ là 100.000 USD. / Căn hộ
Thị trường BĐS Mỹ hiện gồm có xấp xỉ 50.000 doanh nghiệp môi giới BĐS.
Chúng khác nhau khá lớn về quy mô và hoạt động. 80% trong số đó đặc biệt chú
trọng vào việc bán BĐS khu dân cư trong khi 8-10% chú trọng vào BĐS thương
mại. Còn lại là phát triển các nhà cao tầng, nông trang và đất đai, quản lý và định giá
BĐS. 90% các nhà môi giới ở Mỹ đã tốt nghiệp trung học, 45% có bằng cử nhân.
Chuyên ngành cơ bản của họ là nhà ở dân cư. 59% được đền bù với 1 tỷ lệ hoa hồng
được chia cho doanh nghiệp của họ trong khi 31% trên 100% tiền hoa hồng phải trả
hàng tháng chi phí cố định cho doanh nghiệp. Phần còn lại 10% được coi là lương
và/hoặc 1 thoả thuận chia lãi. 20% sử dụng 1 cộng tác viên, 97% sở hữu hoặc thuê
máy tính, 95% sử dụng điện thoại di động, 75% sử dụng thư điện tử và 50% có 1
trang web cá nhân.
Nghề môi giới BĐS Mỹ được quy định rất chặt chẽ. phần lớn các quy định
này được soạn thảo nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng tránh các hành vi lừa
đảo, bất quy tắc. Quy định áp dụng trong phạm vi cấp bang do hội đồng các thành
viên-những người được thống đốc bang bổ nhiệm- soạn thảo. Những thành viên này
đã bổ sung các quy định trên chặt chẽ về BĐS cho người môi giới thi hành. Nhiều
quy định bám sát với các nguyên tắc hoạt động của NAR (Hiệp hội bất động sản
quốc gia Mỹ). Thêm nữa, hầu hết các nhà lập pháp của bang đã thông qua các đạo
luật bổ sung, sửa đổi về người hành nghề; nhiều bang không có các đạo luật này,
“luật chung” được chính quyền dùng làm căn cứ pháp lý trong việc thực hiện.
Để hành nghề BĐS ở Mỹ, phải có 1 giấy phép BĐS do chính quyền bang cấp.
Các yêu cầu bao gồm đào tạo, trải qua 1 kỳ thi và trả phí cấp phép. Có 1 vài trường
hợp ngoại lệ, giấy phép cho phép người được cấp phép hành nghề bất cứ loại bất
động sản nào ở bất cứ đâu trong phạm vi ranh giới của bang. Chỉ có 1 ngoại lệ là các
nhà định giá muốn hành nghề thì phải có giấy phép liên bang (giấy phép do chính
quyền liên bang cấp) và sau đó giấy phép này được chính quyền bang giám sát (giám
thị). Trừ 1 vài nhà định giá, tất cả các giấy phép BĐS đều do chính quyền bang điều
chỉnh; tuy nhiên, nhiều bang dành cho các đặc quyền hành nghề giữa các bang và có
1 xu hướng rõ ràng tiến tới có giấy phép liên bang (giấy phép do chính quyền liên
bang cấp).
Các yêu cầu tối thiểu để đăng ký kỳ thi cấp phép môi giới BĐS: Để được cấp
phép, ứng viên phải vượt qua kỳ thi viết đầu tiên. Những ứng viên thi đỗ sẽ được cấp
phép bởi cơ quan DRE (Department of Real Estate).
Để đăng ký xin cấp phép, phải đảm bảo các điều kiện sau:
- Về tuổi: phải từ 18 tuổi trở lên
- Về nơi thường trú: tại bang nào do bang đó cung cấp
- Về lòng trung thực: phải trung thực và thật thà, không có tiền án tiền sự..
- Về kinh nghiệm: Tối thiểu 2 năm kinh nghiệm làm full-time cho những người
bán BĐS được cấp phép có 5 năm kinh nghiệm là yêu cầu bắt buộc
- Về đào tạo: Các ứng viên phải hoàn thành 8 môn học sau:
o Hành nghề BĐS
o Luật pháp về BĐS
o Tài chính BĐS
o Định giá BĐS
o Kinh tế BĐS và kế toán
o Và 3 môn học nữa được lựa chọn trong số các môn học sau:
Các nguyên tắc BĐS
Luật kinh doanh
Quản lý BĐS
Escrows (Khế ước- Giao kèo)
Quản lý văn phòng BĐS
Môi giới vay và cho vay thế chấp BĐS
Luật BĐS nâng cao
Tài chính BĐS nâng cao
Định giá BĐS nâng cao
Tin học BĐS
Phát triển lợi ích chung
Tiền môi giới BĐS được kiểm soát bất cứ lúc nào người môi giới bị buộc tội
là có hành vi không tuân theo các quy định về tiền môi giới. Nếu 1 người hành nghề
môi giới bị cáo buộc là có hành vi vi phạm pháp luật, ông ta/bà ta có thể bị kiện ra
toà án địa phương hoặc toà án bang, đôi khi toà án liên bang sẽ lắng nghe và xét xử
trường hợp vi phạm này ở phiên toà. Các hình phạt đối với các hành vi không thích
đáng, trái với luân thường đạo lý, hoặc các hành vi phạm pháp có thể đi từ các hình
thức cảnh cáo đến giáo dục rồi cuối cùng là tống giam vào tù.
Phần lớn các thành phố lớn ở Mỹ đều có một hội nghề nghiệp để giúp cho
những người môi giới bất động sản hành nghề có hiệu quả hơn, đó là MLS (Multiple
Listing Service). MLS nguồn cung cấp đầy đủ mọi thông tin chi tiết về tình trạng
mua bán bất động sản trong khu vực khi những thông tin này được sử dụng thành
công. Những người môi giới phải chia một phần thù lao cho nơi đã cung cấp thông
tin gốc.
Hệ thống MLS đã mở ra qua nhiều năm khi 1 người hành nghề nắm được rằng
chia sẻ thông tin nghĩa là có thu nhập nhiều hơn cho tất cả mọi người. Vào những
năm 1880, đã có 1 hội nghị của các thành viên hiệp hội, những người này đã trao đổi
thông tin về các BĐS đăng ký (niêm yết) của họ. Vào những năm 1950, đã có những
trang thông tin được in ấn do hiệp hội địa phương phân phát. Việc này đã được
“công nghệ hoá cao hơn ” vào những năm 1980 cùng với việc phát minh ra máy tính
cá nhân (computer) và thiết bị vi xử lý. Vào những năm 1990, MLS đã có 1 danh
mục liệt kê được in ấn hàng tuần và ngày nay là trang điện tử trên mạng Internet.
Hầu hết các MLS đều thiết lập trang web công cộng nơi có các đăng ký của các
thành viên. Các bạn có thể xem (đọc) các tài liệu tại trang web sau: www.
realtor.com.
Hầu hết tất cả các giao dịch bắt đầu bằng việc 1 người bán đăng ký niêm yết
BĐS của ông ta hoặc bà ta với 1 đại lý theo 1 mức giá và thời gian cụ thể. Như là 1
phần của việc niêm yết, người bán đồng ý (thoả thuận) trả tiền hoa hồng, thường là
với 1 tỷ lệ phần trăm của giá người bán, nó sẽ được chia giữa doanh nghiệp đăng ký
niêm yết và doanh nghiệp bán. Như là tôi vừa mô tả, việc niêm yết đại lý được trình
duyệt sau đó, thông tin về BĐS đăng ký niêm yết sẽ được gửi tới MLS địa phương
qua mạng điện tử. Các đại lý đại diện cho người mua liên tục tìm kiếm trên MLS về
các BĐS phù hợp với những gì người mua của họ muốn và có nhu cầu. Cuối cùng là
1 đại lý của người mua chỉ cho người mua của ông ta/bà ta thấy BĐS của người bán,
người mua thích BĐS và đại lý của người mua sẽ phác thảo 1 hợp đồng mua bán..
Người bán và người mua sau đó đàm phán 1 hợp đồng mua bán cuối cùng với sự hỗ
trợ của các đại lý riêng của họ. Các đàm phán này thường được thực hiện bằng cách
viết lên các COUNTERPROPOSAL. Sau khi hợp đồng được dàn xếp, trong khoảng
4-6 tuần, người mua đạt được 1 cam kết thế chấp, 1 cuộc khảo sát và 1 cuộc định
giá. Người mua kiểm tra BĐS bằng thanh tra chuyên nghiệp và cung cấp cho người
bán với bất cứ lý do phản đối nào trong văn bản khi nó được đưa ra đàm phán sau đó
như là 1 giải pháp. Người bán trong thời gian cho thuê 1 giấy tờ bảo hiểm công ty để
xem xét giấy tờ pháp lý cho BĐS và cung cấp cho người mua với 1 cam kết ban
hành quyền hợp đồng sau khi kết thúc. Trong giai đoạn cuối cùng, người bán ký
chứng thư; người mua ký thế chấp và đưa cho đại lý cuối cùng 1 khoản tiền thế chấp
và giảm bớt thanh toán của ông ta/bà ta. Đại lý cuối cùng này sau đó sẽ trả tất cả các
hoá đơn, bao gồm tiền thù lao cho người bán và hoa hồng của đại lý, từ tiền của
người mua và được ghi vào chứng thư và văn tự cầm cố ở văn phòng ghi chép hồ sơ
sổ sách và văn thư địa phương.
Tiền hoa hồng chỉ được trả khi và chỉ khi giao dịch kết thúc. Cũng vậy, tiền
hoa hồng được trả cho doanh nghiệp BĐS và không trực tiếp tới các đại lý. Tiền hoa
hồng sẽ được trả ngoài giao dịch và nó có thể được xác định bằng phần cộng thêm
của người bán vào tiền của người mua (tiền mặt và/hoặc văn tự cầm cố). Ngày nay,
mặc dầu hầu hết người mua và người bán đã trở nên khá am hiểu về thị trường BĐS
và giá trị của BĐS, nhà môi giới vẫn là 1 phần thiết yếu của giao dịch. Đó là kiến
thức, kỹ năng và các kinh nghiệm của nhà môi giới đảm bảo kết quả giao dịch thành
công.
Tóm lại, để hệ thống môi giới BĐS hoạt động có hiệu quả. Có 3 thành tố chủ
yếu. Đầu tiên, hệ thống MLS là hệ thống liên kết tuyệt vời cho phép các đối tác cạnh
tranh chia sẻ thông tin; Thứ 2, xác định kết cấu tiền hoa hồng môi giới riêng lẻ bao
gồm cả phí đăng ký niêm yết và phí bán trong 1 hợp đồng. Tổng phí được đàm phán
giữa người bán và đại lý niêm yết theo tỷ lệ bán được ghi trên MLS. Thứ 3, các nhà
môi giới phải thực hiện việc lập ra các quy tắc tương tự, lập ra các quy tắc đảm bảo
trình độ nghiệp vụ của nhà môi giới.
3/ Tham khảo của Trung Quốc:
+ Người môi giới BĐS là người môi giới cá thể, người môi giới hợp doanh và
công ty môi giới nhằm mục đích lấy tiền thuê, làm dịch vụ giới thiệu trung gian, đại
lý để nhận tiền thù lao từ người đương sự kinh doanh, chuyển nhượng, cầm cố và
cho thuê nhà.
+ Đặc điểm của người môi giới BĐS:
1. Nhằm mục đích lấy tiền thuê
2. Thúc đẩy 2 bên giao dịch, chứ bản thân không trực tiếp giao dịch
3. Hoạt động môi giới BĐS chủ yếu là trung gian giới thiệu và đại lý bán nhà
đất.
4. Phải phân biệt rõ giới hạn hoạt động của môi giới BĐS và tư vấn thuần tuý
cung cấp thông tin về nhà đất.
Sự cần thiết của tổ chức này đã được chứng minh trên thực tiễn là các giao
dịch được tiến hành một cách nhanh chóng, tránh được nhiều phức tạp không cần
thiết (vì người trung gian đã trực tiếp dàn xếp các xung đột...). Nhiều khi, bên mua
và bên bán, bên thuê và cho thuê... không nắm được rõ ràng, chi tiết về các thông tin
có liên quan về BĐS bằng trung gian môi giới, họ thực sự cần đến nhà môi giới như
một trung gian tin cậy và chuyên nghiệp để thực hiện các dịch vụ đáp ứng yêu cầu
của cả 2 bên.
Tham khảo bài học ở Trung Quốc- Những điều cần biết khi mua nhà
1. Tìm kiếm thông tin về nguồn nhà thế nào?
Chọn nhà mua nhà là một việc lớn trong cuộc sống của con người. Mỗi
người mua nhà không thể trở thành chuyên gia về tài sản nhà, cũng không thể
việc gì cũng phải tự làm lấy, cho nên tìm “người trợ giúp” rõ ràng là vô cùng
quan trọng. Mua nhà, trước tiên phải tìm nguồn nhà. Hiện nay, các kênh chủ
yếu người mua nhà có thể tìm được thông tin về nguồn nhà là:
a. Hỏi thăm bạn bè người thân: Hỏi thăm bạn bè người thân để được họ giúp
đỡ là cách mà người mua nhà thích nhất và tự cho là có hiệu quả nhất, đáng
tin cậy nhất. Vì người ta vẫn thích những người có kinh nghiệm sống, mức
độ thu nhập gần như mình, cùng ở một khu vực, đồng thời bạn bè người thân
là đối tượng đáng tin cậy, họ luôn luôn có thể đưa ra nhiều ý kiến chân thành,
thiết thực, truyền thụ những kinh nghiệm mua nhà của họ. Nói chung, có
thể hỏi thăm bạn bè của một tiểu khu nhà ở nào đó, hoặc hỏi thăm những
người bạn đã mua nhà thương phẩm, còn có thể hỏi ý kiến bạn bè làm nghề
bất động sản, nhờ họ giúp đỡ giới thiệu nhà để mua. Cách này tính chủ quan
mạnh, lượng thông tin ít, phạm vi chọn lựa có giới hạn. Nhưng có khi có thể
đạt được kết quả và thuận tiện bất ngờ về các mặt nguồn nhà, kiểu nhà, giá
cả, giải quyết chứng nhận... Mua nhà theo cách này trong giai đoạn hiện nay
không thể xem nhẹ.
b. Lưu ý quảng cáo bán nhà: Các loại quảng cáo bất động sản là phương thức
truyền đạt thông tin tiêu thụ bất động sản trực tiếp nhất, hiệu quả nhất, cũng
là cách mua nhà vừa đỡ tốn sức mà nhanh chóng. Hiện nay, có thể có được
thông tin về nhà qua các phương tiện chủ yếu sau:
Quảng cáo báo chí. Đa số công ty BĐS thích chọn báo chí là phương tiện dễ
đọc đi đọc lại, gần gũi sinh hoạt của nhân dân để quảng cáo. Đặc biệt là vài
năm gần đây, các báo ngày, báo tuần của một số thành phố đã mở chuyên
mục, chuyên san, đưa tin và giới thiệu kiến thức về BĐS có thể giúp người
mua nhà rất nhiều, cũng trở thành phương tiện chủ yếu được lựa chọn của các
công ty phát triển BĐS để quảng cáo. Theo điều tra, quảng cáo BĐS trên báo
chí của một số thành phố lớn phải chiếm tới 90% lượng quảng cáo của công
ty phát triển BĐS đưa ra.
Quảng cáo điện tử; truyền hình, phát thanh, internet. Quảng cáo truyền hình
có đặc điểm diện người xem rộng, tính trực quan mạnh, nhiều đài truyền hình
đều có các chuyên mục khác nhau về BĐS là những tiết mục mà người mua
nhà cần chú ý. Quảng cáo thông tin về BĐS trong phát thanh ít bị hạn chế về
thời gian và không gian, tuỳ lúc có thể mở nghe, cũng là một cách để có được
thông tin.
Gần đây, internet trở thành phương tiện truyền bá thông tin, xem nhà trên
mạng mua nhà trên mạng ngày càng phổ biến. Không ít việc chuyển nhượng
BĐS các nơi đã lên mạng, một số công ty internet chuyên nghiệp còn thiết
lập những trạm mạng BĐS chuyên nghiệp, đủ để không ra khỏi nhà cũng có
thể nắm biết tình hình mua bán nhà trong thành phố mình, thậm chí các nơi
trên toàn quốc.
Quảng cáo trên phố. Quảng cáo trên phố bao gồm biển quảng cáo, hộp đèn,
cờ, băng, truyền đơn...,loại quảng cáo này nói chung phân bố ở các con
đường, các cây cầu, quảng trường, chung quanh bản thân BĐS, người qua lại
nhiều, tương đối bắt mắt, rất dễ gây sự chú ý của người mua. Xem quảng cáo
BĐS phải chú ý phân biệt thật giả của nội dung quảng cáo để tránh bị mắc
lừa. “Quy định tạm thời về quảng cáo BĐS” Bộ Xây dựng ban hành đã quy
định quảng cáo phải có: tên công ty phát triển BĐS, tên cơ quan đại lý tiêu
thụ, số giấy phép tiêu thụ BĐS.
Ngoài ra, quy định quảng cáo BĐS không được mang các nội dung mê tín
phong kiến, thuyết minh tình hình BĐS không được trái với đạo đức, phong
tục tốt đẹp của xã hội, vị trí dự án nói trong BĐS phải biểu thị bằng khoảng
cách thực tế giao thông hiện có từ BĐS này đến một mốc cụ thể nào đó,
không được lấy thời gian cần để biểu thị khoảng cách; bản vẽ vị trí quảng cáo
BĐS phải chuẩn xác, rõ ràng, tỷ lệ thích đáng; quảng cáo BĐS không được
nêu các nội dung tài chính và những vấn đề liên quan khác, nếu quảng cáo
làm trái các nội dung trên, khi lựa chọn nhà phải rất lưu ý.
c. Trực tiếp tìm công ty phát triển để thảo luận. Trong tình hình đại lý BĐS
không được hoàn thiện, nhiều công ty phát triển sau khi nhà thương phẩm đã
có đủ điều kiện tiêu thụ thì giao cho bộ phận tiêu thụ của công ty để bán.
Trực tiếp tìm nơi trực tiếp bán của công ty phát triển để mua nhà, nhân viên
bán nhà có thể giới thiệu cho người mua các loại nhà của công ty, người mua
có thể có được tư liệu gốc, trao đổi giá cả trực tiếp với công ty phát triển, có
thể có được giá cả ưu đãi nhất, và bớt đi chi phí môi giới trung gian. Cách
trực tiếp, nhanh chóng, rõ ràng, chân thực này trong tình hình uy tín của cơ
quan môi giới không cao hiện nay là sự lựa chọn lý tưởng của nhiều người
mua nhà.
Bàn bạc cách này nên tiến hành nhiều lần với các nhân viên khác nhau. Nếu
có nhiều điểm bán nhà khác nhau, còn có thể đi tới các nơi đó để tìm hiểu
trao đổi, từ đó nghiệm chứng tình hình thực tế của nhà thương phẩm.
d. Thông qua đại lý của cơ quan môi giới hoặc người trung gian. Đại lý môi
giới và công ty tư vấn thông tin là cơ quan trung gian giới thiệu cho hai bên
mua bán BĐS giao dịch với nhau và thu tiền hoa hồng, chúng có tác dụng
quan trọng trong lưu thông và giao dịch nhà thương phẩm.
Đại đa số nhà thương phẩm làm xong thủ tục mua bán đều thông qua công ty
đại lý môi giới thúc đẩy thực hiện. Lượng thông tin của kênh này lớn, tiện
cho việc lựa chọn, lại đỡ mất thời gian, mất sức, thích hợp với người mua
nhà, nhưng chưa có kinh nghiệm.
Ngoài ra, tìm người trung gian hoặc luật sư chuyên nghiệp giúp mua nhà
cũng là một “con đường ngắn” để mua nhà mới xuất hiện gần đây ở một số
thành phố. Đối với những người công tác rất bận, có thể uỷ thác toàn quyền
cho người trung gian và luật sư thay mặt, hiệu quả khá tốt. ở nước ngoài, đây
đã là một phương thức mua nhà rất phổ biến. Khuyết điểm là không tiện để
so sánh, tìm hiểu thị trường không đầy đủ. Vì vậy, phải tìm người trung gian
hoặc luật sư tin cậy, có kinh nghiệm thay mặt.
Mời người trung gian hoặc môi giới thay mặt để mua bán nhà thì phải trả chi
phí trung gian môi giới. Cơ quan hữu quan của Nhà nước có quy định rõ ràng
đối với thu phí dịch vụ môi giới BĐS, nội dung và tiêu chuẩn như sau:
Phí tư vấn BĐS theo yêu cầu của người uỷ thác, cung cấp dịch vụ tư vấn về
chính sách, pháp luật, quy định, kỹ thuật, thông tin BĐS có liên quan, có thể
thu phí tư vấn BĐS, có thể chia ra 2 loại phí tư vấn miệng và tư vấn bằng văn
bản.
Phí tư vấn miệng theo thời gian mà dịch vụ tư vấn cần, kết hợp đẳng cấp kỹ
thuật chuyên môn của nhân viên tư vấn, do hai bên thoả thuận tiêu chuẩn thu
phí. Trên thực tế, hiện nay người môi giới BĐS nói chung rất ít yêu cầu
người uỷ thác chi trả phí tư vấn miệng.
Phí tư vấn bằng văn bản thu theo độ khó kỹ thuật của báo cáo tư vấn, công
việc nhiều hay ít, kết hợp với mức lớn nhỏ của đối tượng tư vấn. Hiện nay
mỗi báo cáo tư vấn thông thường thu phí từ 300-1000NDT; báo cáo tư vấn có
độ khó kỹ thuật lớn, tình huống phức tạp sử dụng nhân viên và thời gian
nhiều có thể nâng tiêu chuẩn thu phí một cách thích đáng, nói chung không
vượt quá 0,5% mức đối tượng tư vấn.
Hoa hồng người môi giới BĐS hoặc cơ quan đại lý trung gian tiếp thu uỷ thác
để tiến hành công việc môi giới có thể nhận tiền hoa hồng thích đáng, cũng
gọi là phí môi giới. Phí đại lý mua bán nhà tính theo 0,5%-2,5% tổng mức giá
khi làm xong thủ tục; có một số cơ quan đại lý với tư cách là nhà đại lý duy
nhất, tiêu chuẩn thu phí có thể lên tới trên mức 3%, do bên bán trả.
Ngoài ra, người môi giới tiếp thu uỷ thác, thay người uỷ thác làm các việc
công chứng hợp đồng, đăng ký tài sản nhà, cho vay thế chấp... nói chung phải
thu phí làm thay. Đối với việc này, cơ quan chính phủ còn chưa có tiêu chuẩn
thu phí rõ ràng, có thể do 2 bên đương sự thoả thuận tiêu chuẩn thu phí. Hiện
nay trên thị trường, thủ tục phí làm thay thông thường là khác nhau từ 100-
1000NDT.
Do hiện nay, cơ quan đại lý trung gian BĐS vàng thau lẫn lộn, chế độ người
môi giới vừa mới bắt đầu, cho nên mua nhà thông qua công ty đại lý trung
gian hoặc môi giới còn phải tiến hành “thẩm tra” đối với công ty trung gian,
xem công ty này có được cơ quan quản lý nhà phê duyệt hay không, có đủ tư
cách môi giới BĐS không và có giấy phép hành nghề không, nhân viên công
tác có “Giấy phép đại lý trung gian bất động sản” hay không để tránh sự lừa
dối của công ty phi pháp.
Ngoài ra, nên tìm hiểu uy tín và quá trình công tác trước nay của công ty đại
lý trung gian này, như bắt liên lạc với người đã mua nhà qua công ty này thì
càng đáng tin cậy.
e. Chú ý Sở giao dịch và triển lãm BĐS. Theo sự quan tâm phát triển thị
trường BĐS của các cấp chính quyền, sở giao dịch và thị trường giao dịch
BĐS do cơ quan chủ quản của chính quyền hoặc hiệp hội ngành nghề, tổ
chức môi giới thiết lập nói chung có quy mô nhất định, nguồn nhà khá nhiều,
họ có thể cung cấp một loại dịch vụ tư vấn, mua bán, định giá, nộp thuế, giải
quyết các thủ tục liên quan. Loại trung tâm này là kênh mua nhà khá lý
tưởng, và yên tâm của người mua nhà.
Những năm gần đây, các cơ quan chủ quản ngành BĐS, hiệp hội ngành
nghề, tổ chức môi giới và đơn vị báo chí tổ chức một số triển lãm để các công
ty phát triển BĐS tập trung cùng nhau thúc đẩy việc bán nhà. Các cuộc triển
lãm và giao dịch này, thông tin bán BĐS khá tập trung, có giá cả ưu đãi hoặc
thi nhau giảm giá thúc đẩy tiêu thụ, người mua có thể thoải mái lựa chọn.
Khuyết điểm là thành phần tuyên truyền ở triển lãm nhiều, chu kỳ triển lãm
cách nhau lâu, không thể mua tuỳ theo ý muốn. Ngoài ra, các tổ chức giao
dịch, triển lãm hoặc môi giới còn định kỳ tổ chức các hoạt động “xem nhà
cuối tuần”, một ngày có thể đi xem nhà nhiều nơi, cũng là một kênh mà
người mua nhà có được các thông tin cần thiết.
4/ Đức:
Khoảng 25% các vụ buôn bán BĐS giữa những người mua là do văn phòng
môi giới BĐS thu xếp; Các văn phòng này thường thu 3,5% giá bán; Thường thì
người mua trả thù lao cho văn phòng môi giới, người bán cũng có trách nhiệm về
hợp đồng với văn phòng. Tuy nhiên trong đa số các trường hợp thì người mua trả
tiền thù lao cho văn phòng thay cho người bán.
5/ Phi-líp-pin:
Môi giới BĐS đề cập đến lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BĐS, trong đó người
kinh doanh là nhà môi giới- người đóng vai trò đại diện cho 1 người khác trong việc
chào bán, quảng cáo, lên danh sách, quảng bá, đàm phán hoặc tác động đến sự nhất
trí giữa các bên về việc bán, mua, trao đổi, thế chấp hay thuê hoặc cùng hợp tác hoặc
các giao dịch khác về BĐS, hay bất kỳ hoạt động nào trong lĩnh vực này để có được
hay với mong muốn thu được 1 khoản phí; Nếu có 10 năm môi giới BĐS sẽ trở
thành nhà tư vấn BĐS; Nguyên tắc và quy định điều chỉnh việc cấp phép và giám sát
hoạt động của những người kinh doanh BĐS, những nhà môi giới, các chuyên gia
định giá và tư vấn, các tổ chức BĐS do Cục Quản lý thương mại và Bảo vệ khách
hàng thuộc Bộ Thương mại và Công nghiệp ban hành;
[/chitiet]
[motangan][/motangan]
[tomtat]
- Trước năm 1980, không có khung đào tạo cho môi giới và đại lý BĐS ở
Xing-ga-po. Vào năm 1982, ERA Singapore thành lập công ty đầu tiên và bắt đầu
phát triển một hệ thống đào tạo mà ERA đã học hỏi được từ nước Mỹ. Chính phủ
Singapore thông qua cơ quan đất đai Singapore (IRAS) đã chấp nhận hệ thống đào
tạo của ERA là một hệ thống đủ tốt để đào tạo các nhà môi giới và các đại lý BĐS.
Trước khi IRAS cấp một giấy phép môi giới BĐS cho bất kỳ ai, họ phải hoàn thành
khoá đào tạo đầu tiên được cung cấp bởi ERA. Ngày nay, chứng chỉ CEHA là rất
cần thiết cho việc cấp giấy phép hành nghề môi giới BĐS:
[chitiet]
1/ Đào tạo và giấy phép cho môi giới BĐS ở Xing-ga-po:
o Quá trình phát triển:
- Trước năm 1980, không có khung đào tạo cho môi giới và đại lý BĐS ở
Xing-ga-po. Vào năm 1982, ERA Singapore thành lập công ty đầu tiên và bắt đầu
phát triển một hệ thống đào tạo mà ERA đã học hỏi được từ nước Mỹ. Chính phủ
Singapore thông qua cơ quan đất đai Singapore (IRAS) đã chấp nhận hệ thống đào
tạo của ERA là một hệ thống đủ tốt để đào tạo các nhà môi giới và các đại lý BĐS.
Trước khi IRAS cấp một giấy phép môi giới BĐS cho bất kỳ ai, họ phải hoàn thành
khoá đào tạo đầu tiên được cung cấp bởi ERA. Ngày nay, chứng chỉ CEHA là rất
cần thiết cho việc cấp giấy phép hành nghề môi giới BĐS:
- Trước khi giấy phép môi giới BĐS được cấp, các ứng viên phải trải qua một
kỳ thi chung cho các đại lý BĐS (CEHA)
CEHA được cung cấp bởi Ban thi tuyển CEHA thuộc cơ quan IRAS (Chính phủ)
o Các điều kiện để tham dự kỳ thi CEHA:
ít nhất 21 tuổi kể từ thời điểm đăng ký khoá học
Tối thiểu phải tốt nghiệp cấp 3
o Kỳ thi CEHA:
Các ứng viên phải trải qua 3 bài kiểm tra:
• Bài 1: Luật BĐS
• Bài 2: Marketing BĐS
• Bài 3: Quản lý hành nghề BĐS
Các chủ đề của bài kiểm tra 1: Luật BĐS
• Luật về hợp đồng và ký kết hợp đồng
• Luật BĐS
• Luật Đại lý
• Luật các quyền về BĐS
• Luật về sở hữu và Luật Doanh nghiệp
• Luật Quy hoạch và bảo tồn
• Luật Thuế BĐS
Các chủ đề của bài kiểm tra 2: Marketing BĐS:
• Các nguyên tắc marketing BĐS
• Marketing các BĐS công (thuộc HDB)
• Marketing các BĐS tư nhân và đầu tư BĐS
• Marketing BĐS công nghiệp
• Marketing BĐS đầu tư xây dựng (nhà ở và thương mại)
Các chủ đề của bài kiểm tra 3: Quản lý hành nghề BĐS:
• Thị trường BĐS
• Phân tích tài chính BĐS
• Đầu tư BĐS và các hình thức đầu tư khác
• Quy tắc ứng xử/ Quản trị kinh doanh, Quản lý văn phòng
và phát triển kinh doanh
Hình thức kỳ thi CEHA:
• Kỳ thi CEHA có 3 bài kiểm tra, mỗi bài có thời gian 2,5h
• Để qua được kỳ thi CEHA, ứng viên nhất thiết phải đạt 3
bài kiểm tra
o Mỗi bài kiểm tra có 6 câu hỏi luận đề và 2 câu hỏi
trắc nghiệm
o ứng viên phải trả lời được 5/8 câu hỏi
o Điểm đỗ phải là 50/100
o Bất cứ ứng viên nào thi trượt một bài kiểm tra đều
phải đăng ký thi lại bài kiểm tra đó đó trong vòng 2
năm (không nhất thiết phải làm 3 bài kiểm tra 1 lúc)
Ai được cung cấp đào tạo các đại lý tham gia kỳ thi CEHA:
• ERA Singapore
• Các cơ quan chuyên ngành như:
o Học viện định giá Singapore
o Học viện các đại lý BĐS
Học phí như thế nào?
• Một khoá học CEHA (16 bài): 300 đô la Singapore/-+ 5
GST
• Lệ phí thi (cho 3 bài kiểm tra): 300 đô la Singapore/-+ 5
GST
2/ Hoạt động môi giới bất động sản của Mỹ:
Dân số Mỹ có 290 triệu người. Cả nước có khoảng 74 triệu hộ gia đình và có
tỷ lệ sở hữu nhà riêng là gần 70%. Trung bình 1 hộ gia đình chi phí 20-40% thu nhập
cho nhà ở. Giá nhà ở trung bình ở Mỹ là 100.000 USD. / Căn hộ
Thị trường BĐS Mỹ hiện gồm có xấp xỉ 50.000 doanh nghiệp môi giới BĐS.
Chúng khác nhau khá lớn về quy mô và hoạt động. 80% trong số đó đặc biệt chú
trọng vào việc bán BĐS khu dân cư trong khi 8-10% chú trọng vào BĐS thương
mại. Còn lại là phát triển các nhà cao tầng, nông trang và đất đai, quản lý và định giá
BĐS. 90% các nhà môi giới ở Mỹ đã tốt nghiệp trung học, 45% có bằng cử nhân.
Chuyên ngành cơ bản của họ là nhà ở dân cư. 59% được đền bù với 1 tỷ lệ hoa hồng
được chia cho doanh nghiệp của họ trong khi 31% trên 100% tiền hoa hồng phải trả
hàng tháng chi phí cố định cho doanh nghiệp. Phần còn lại 10% được coi là lương
và/hoặc 1 thoả thuận chia lãi. 20% sử dụng 1 cộng tác viên, 97% sở hữu hoặc thuê
máy tính, 95% sử dụng điện thoại di động, 75% sử dụng thư điện tử và 50% có 1
trang web cá nhân.
Nghề môi giới BĐS Mỹ được quy định rất chặt chẽ. phần lớn các quy định
này được soạn thảo nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng tránh các hành vi lừa
đảo, bất quy tắc. Quy định áp dụng trong phạm vi cấp bang do hội đồng các thành
viên-những người được thống đốc bang bổ nhiệm- soạn thảo. Những thành viên này
đã bổ sung các quy định trên chặt chẽ về BĐS cho người môi giới thi hành. Nhiều
quy định bám sát với các nguyên tắc hoạt động của NAR (Hiệp hội bất động sản
quốc gia Mỹ). Thêm nữa, hầu hết các nhà lập pháp của bang đã thông qua các đạo
luật bổ sung, sửa đổi về người hành nghề; nhiều bang không có các đạo luật này,
“luật chung” được chính quyền dùng làm căn cứ pháp lý trong việc thực hiện.
Để hành nghề BĐS ở Mỹ, phải có 1 giấy phép BĐS do chính quyền bang cấp.
Các yêu cầu bao gồm đào tạo, trải qua 1 kỳ thi và trả phí cấp phép. Có 1 vài trường
hợp ngoại lệ, giấy phép cho phép người được cấp phép hành nghề bất cứ loại bất
động sản nào ở bất cứ đâu trong phạm vi ranh giới của bang. Chỉ có 1 ngoại lệ là các
nhà định giá muốn hành nghề thì phải có giấy phép liên bang (giấy phép do chính
quyền liên bang cấp) và sau đó giấy phép này được chính quyền bang giám sát (giám
thị). Trừ 1 vài nhà định giá, tất cả các giấy phép BĐS đều do chính quyền bang điều
chỉnh; tuy nhiên, nhiều bang dành cho các đặc quyền hành nghề giữa các bang và có
1 xu hướng rõ ràng tiến tới có giấy phép liên bang (giấy phép do chính quyền liên
bang cấp).
Các yêu cầu tối thiểu để đăng ký kỳ thi cấp phép môi giới BĐS: Để được cấp
phép, ứng viên phải vượt qua kỳ thi viết đầu tiên. Những ứng viên thi đỗ sẽ được cấp
phép bởi cơ quan DRE (Department of Real Estate).
Để đăng ký xin cấp phép, phải đảm bảo các điều kiện sau:
- Về tuổi: phải từ 18 tuổi trở lên
- Về nơi thường trú: tại bang nào do bang đó cung cấp
- Về lòng trung thực: phải trung thực và thật thà, không có tiền án tiền sự..
- Về kinh nghiệm: Tối thiểu 2 năm kinh nghiệm làm full-time cho những người
bán BĐS được cấp phép có 5 năm kinh nghiệm là yêu cầu bắt buộc
- Về đào tạo: Các ứng viên phải hoàn thành 8 môn học sau:
o Hành nghề BĐS
o Luật pháp về BĐS
o Tài chính BĐS
o Định giá BĐS
o Kinh tế BĐS và kế toán
o Và 3 môn học nữa được lựa chọn trong số các môn học sau:
Các nguyên tắc BĐS
Luật kinh doanh
Quản lý BĐS
Escrows (Khế ước- Giao kèo)
Quản lý văn phòng BĐS
Môi giới vay và cho vay thế chấp BĐS
Luật BĐS nâng cao
Tài chính BĐS nâng cao
Định giá BĐS nâng cao
Tin học BĐS
Phát triển lợi ích chung
Tiền môi giới BĐS được kiểm soát bất cứ lúc nào người môi giới bị buộc tội
là có hành vi không tuân theo các quy định về tiền môi giới. Nếu 1 người hành nghề
môi giới bị cáo buộc là có hành vi vi phạm pháp luật, ông ta/bà ta có thể bị kiện ra
toà án địa phương hoặc toà án bang, đôi khi toà án liên bang sẽ lắng nghe và xét xử
trường hợp vi phạm này ở phiên toà. Các hình phạt đối với các hành vi không thích
đáng, trái với luân thường đạo lý, hoặc các hành vi phạm pháp có thể đi từ các hình
thức cảnh cáo đến giáo dục rồi cuối cùng là tống giam vào tù.
Phần lớn các thành phố lớn ở Mỹ đều có một hội nghề nghiệp để giúp cho
những người môi giới bất động sản hành nghề có hiệu quả hơn, đó là MLS (Multiple
Listing Service). MLS nguồn cung cấp đầy đủ mọi thông tin chi tiết về tình trạng
mua bán bất động sản trong khu vực khi những thông tin này được sử dụng thành
công. Những người môi giới phải chia một phần thù lao cho nơi đã cung cấp thông
tin gốc.
Hệ thống MLS đã mở ra qua nhiều năm khi 1 người hành nghề nắm được rằng
chia sẻ thông tin nghĩa là có thu nhập nhiều hơn cho tất cả mọi người. Vào những
năm 1880, đã có 1 hội nghị của các thành viên hiệp hội, những người này đã trao đổi
thông tin về các BĐS đăng ký (niêm yết) của họ. Vào những năm 1950, đã có những
trang thông tin được in ấn do hiệp hội địa phương phân phát. Việc này đã được
“công nghệ hoá cao hơn ” vào những năm 1980 cùng với việc phát minh ra máy tính
cá nhân (computer) và thiết bị vi xử lý. Vào những năm 1990, MLS đã có 1 danh
mục liệt kê được in ấn hàng tuần và ngày nay là trang điện tử trên mạng Internet.
Hầu hết các MLS đều thiết lập trang web công cộng nơi có các đăng ký của các
thành viên. Các bạn có thể xem (đọc) các tài liệu tại trang web sau: www.
realtor.com.
Hầu hết tất cả các giao dịch bắt đầu bằng việc 1 người bán đăng ký niêm yết
BĐS của ông ta hoặc bà ta với 1 đại lý theo 1 mức giá và thời gian cụ thể. Như là 1
phần của việc niêm yết, người bán đồng ý (thoả thuận) trả tiền hoa hồng, thường là
với 1 tỷ lệ phần trăm của giá người bán, nó sẽ được chia giữa doanh nghiệp đăng ký
niêm yết và doanh nghiệp bán. Như là tôi vừa mô tả, việc niêm yết đại lý được trình
duyệt sau đó, thông tin về BĐS đăng ký niêm yết sẽ được gửi tới MLS địa phương
qua mạng điện tử. Các đại lý đại diện cho người mua liên tục tìm kiếm trên MLS về
các BĐS phù hợp với những gì người mua của họ muốn và có nhu cầu. Cuối cùng là
1 đại lý của người mua chỉ cho người mua của ông ta/bà ta thấy BĐS của người bán,
người mua thích BĐS và đại lý của người mua sẽ phác thảo 1 hợp đồng mua bán..
Người bán và người mua sau đó đàm phán 1 hợp đồng mua bán cuối cùng với sự hỗ
trợ của các đại lý riêng của họ. Các đàm phán này thường được thực hiện bằng cách
viết lên các COUNTERPROPOSAL. Sau khi hợp đồng được dàn xếp, trong khoảng
4-6 tuần, người mua đạt được 1 cam kết thế chấp, 1 cuộc khảo sát và 1 cuộc định
giá. Người mua kiểm tra BĐS bằng thanh tra chuyên nghiệp và cung cấp cho người
bán với bất cứ lý do phản đối nào trong văn bản khi nó được đưa ra đàm phán sau đó
như là 1 giải pháp. Người bán trong thời gian cho thuê 1 giấy tờ bảo hiểm công ty để
xem xét giấy tờ pháp lý cho BĐS và cung cấp cho người mua với 1 cam kết ban
hành quyền hợp đồng sau khi kết thúc. Trong giai đoạn cuối cùng, người bán ký
chứng thư; người mua ký thế chấp và đưa cho đại lý cuối cùng 1 khoản tiền thế chấp
và giảm bớt thanh toán của ông ta/bà ta. Đại lý cuối cùng này sau đó sẽ trả tất cả các
hoá đơn, bao gồm tiền thù lao cho người bán và hoa hồng của đại lý, từ tiền của
người mua và được ghi vào chứng thư và văn tự cầm cố ở văn phòng ghi chép hồ sơ
sổ sách và văn thư địa phương.
Tiền hoa hồng chỉ được trả khi và chỉ khi giao dịch kết thúc. Cũng vậy, tiền
hoa hồng được trả cho doanh nghiệp BĐS và không trực tiếp tới các đại lý. Tiền hoa
hồng sẽ được trả ngoài giao dịch và nó có thể được xác định bằng phần cộng thêm
của người bán vào tiền của người mua (tiền mặt và/hoặc văn tự cầm cố). Ngày nay,
mặc dầu hầu hết người mua và người bán đã trở nên khá am hiểu về thị trường BĐS
và giá trị của BĐS, nhà môi giới vẫn là 1 phần thiết yếu của giao dịch. Đó là kiến
thức, kỹ năng và các kinh nghiệm của nhà môi giới đảm bảo kết quả giao dịch thành
công.
Tóm lại, để hệ thống môi giới BĐS hoạt động có hiệu quả. Có 3 thành tố chủ
yếu. Đầu tiên, hệ thống MLS là hệ thống liên kết tuyệt vời cho phép các đối tác cạnh
tranh chia sẻ thông tin; Thứ 2, xác định kết cấu tiền hoa hồng môi giới riêng lẻ bao
gồm cả phí đăng ký niêm yết và phí bán trong 1 hợp đồng. Tổng phí được đàm phán
giữa người bán và đại lý niêm yết theo tỷ lệ bán được ghi trên MLS. Thứ 3, các nhà
môi giới phải thực hiện việc lập ra các quy tắc tương tự, lập ra các quy tắc đảm bảo
trình độ nghiệp vụ của nhà môi giới.
3/ Tham khảo của Trung Quốc:
+ Người môi giới BĐS là người môi giới cá thể, người môi giới hợp doanh và
công ty môi giới nhằm mục đích lấy tiền thuê, làm dịch vụ giới thiệu trung gian, đại
lý để nhận tiền thù lao từ người đương sự kinh doanh, chuyển nhượng, cầm cố và
cho thuê nhà.
+ Đặc điểm của người môi giới BĐS:
1. Nhằm mục đích lấy tiền thuê
2. Thúc đẩy 2 bên giao dịch, chứ bản thân không trực tiếp giao dịch
3. Hoạt động môi giới BĐS chủ yếu là trung gian giới thiệu và đại lý bán nhà
đất.
4. Phải phân biệt rõ giới hạn hoạt động của môi giới BĐS và tư vấn thuần tuý
cung cấp thông tin về nhà đất.
Sự cần thiết của tổ chức này đã được chứng minh trên thực tiễn là các giao
dịch được tiến hành một cách nhanh chóng, tránh được nhiều phức tạp không cần
thiết (vì người trung gian đã trực tiếp dàn xếp các xung đột...). Nhiều khi, bên mua
và bên bán, bên thuê và cho thuê... không nắm được rõ ràng, chi tiết về các thông tin
có liên quan về BĐS bằng trung gian môi giới, họ thực sự cần đến nhà môi giới như
một trung gian tin cậy và chuyên nghiệp để thực hiện các dịch vụ đáp ứng yêu cầu
của cả 2 bên.
Tham khảo bài học ở Trung Quốc- Những điều cần biết khi mua nhà
1. Tìm kiếm thông tin về nguồn nhà thế nào?
Chọn nhà mua nhà là một việc lớn trong cuộc sống của con người. Mỗi
người mua nhà không thể trở thành chuyên gia về tài sản nhà, cũng không thể
việc gì cũng phải tự làm lấy, cho nên tìm “người trợ giúp” rõ ràng là vô cùng
quan trọng. Mua nhà, trước tiên phải tìm nguồn nhà. Hiện nay, các kênh chủ
yếu người mua nhà có thể tìm được thông tin về nguồn nhà là:
a. Hỏi thăm bạn bè người thân: Hỏi thăm bạn bè người thân để được họ giúp
đỡ là cách mà người mua nhà thích nhất và tự cho là có hiệu quả nhất, đáng
tin cậy nhất. Vì người ta vẫn thích những người có kinh nghiệm sống, mức
độ thu nhập gần như mình, cùng ở một khu vực, đồng thời bạn bè người thân
là đối tượng đáng tin cậy, họ luôn luôn có thể đưa ra nhiều ý kiến chân thành,
thiết thực, truyền thụ những kinh nghiệm mua nhà của họ. Nói chung, có
thể hỏi thăm bạn bè của một tiểu khu nhà ở nào đó, hoặc hỏi thăm những
người bạn đã mua nhà thương phẩm, còn có thể hỏi ý kiến bạn bè làm nghề
bất động sản, nhờ họ giúp đỡ giới thiệu nhà để mua. Cách này tính chủ quan
mạnh, lượng thông tin ít, phạm vi chọn lựa có giới hạn. Nhưng có khi có thể
đạt được kết quả và thuận tiện bất ngờ về các mặt nguồn nhà, kiểu nhà, giá
cả, giải quyết chứng nhận... Mua nhà theo cách này trong giai đoạn hiện nay
không thể xem nhẹ.
b. Lưu ý quảng cáo bán nhà: Các loại quảng cáo bất động sản là phương thức
truyền đạt thông tin tiêu thụ bất động sản trực tiếp nhất, hiệu quả nhất, cũng
là cách mua nhà vừa đỡ tốn sức mà nhanh chóng. Hiện nay, có thể có được
thông tin về nhà qua các phương tiện chủ yếu sau:
Quảng cáo báo chí. Đa số công ty BĐS thích chọn báo chí là phương tiện dễ
đọc đi đọc lại, gần gũi sinh hoạt của nhân dân để quảng cáo. Đặc biệt là vài
năm gần đây, các báo ngày, báo tuần của một số thành phố đã mở chuyên
mục, chuyên san, đưa tin và giới thiệu kiến thức về BĐS có thể giúp người
mua nhà rất nhiều, cũng trở thành phương tiện chủ yếu được lựa chọn của các
công ty phát triển BĐS để quảng cáo. Theo điều tra, quảng cáo BĐS trên báo
chí của một số thành phố lớn phải chiếm tới 90% lượng quảng cáo của công
ty phát triển BĐS đưa ra.
Quảng cáo điện tử; truyền hình, phát thanh, internet. Quảng cáo truyền hình
có đặc điểm diện người xem rộng, tính trực quan mạnh, nhiều đài truyền hình
đều có các chuyên mục khác nhau về BĐS là những tiết mục mà người mua
nhà cần chú ý. Quảng cáo thông tin về BĐS trong phát thanh ít bị hạn chế về
thời gian và không gian, tuỳ lúc có thể mở nghe, cũng là một cách để có được
thông tin.
Gần đây, internet trở thành phương tiện truyền bá thông tin, xem nhà trên
mạng mua nhà trên mạng ngày càng phổ biến. Không ít việc chuyển nhượng
BĐS các nơi đã lên mạng, một số công ty internet chuyên nghiệp còn thiết
lập những trạm mạng BĐS chuyên nghiệp, đủ để không ra khỏi nhà cũng có
thể nắm biết tình hình mua bán nhà trong thành phố mình, thậm chí các nơi
trên toàn quốc.
Quảng cáo trên phố. Quảng cáo trên phố bao gồm biển quảng cáo, hộp đèn,
cờ, băng, truyền đơn...,loại quảng cáo này nói chung phân bố ở các con
đường, các cây cầu, quảng trường, chung quanh bản thân BĐS, người qua lại
nhiều, tương đối bắt mắt, rất dễ gây sự chú ý của người mua. Xem quảng cáo
BĐS phải chú ý phân biệt thật giả của nội dung quảng cáo để tránh bị mắc
lừa. “Quy định tạm thời về quảng cáo BĐS” Bộ Xây dựng ban hành đã quy
định quảng cáo phải có: tên công ty phát triển BĐS, tên cơ quan đại lý tiêu
thụ, số giấy phép tiêu thụ BĐS.
Ngoài ra, quy định quảng cáo BĐS không được mang các nội dung mê tín
phong kiến, thuyết minh tình hình BĐS không được trái với đạo đức, phong
tục tốt đẹp của xã hội, vị trí dự án nói trong BĐS phải biểu thị bằng khoảng
cách thực tế giao thông hiện có từ BĐS này đến một mốc cụ thể nào đó,
không được lấy thời gian cần để biểu thị khoảng cách; bản vẽ vị trí quảng cáo
BĐS phải chuẩn xác, rõ ràng, tỷ lệ thích đáng; quảng cáo BĐS không được
nêu các nội dung tài chính và những vấn đề liên quan khác, nếu quảng cáo
làm trái các nội dung trên, khi lựa chọn nhà phải rất lưu ý.
c. Trực tiếp tìm công ty phát triển để thảo luận. Trong tình hình đại lý BĐS
không được hoàn thiện, nhiều công ty phát triển sau khi nhà thương phẩm đã
có đủ điều kiện tiêu thụ thì giao cho bộ phận tiêu thụ của công ty để bán.
Trực tiếp tìm nơi trực tiếp bán của công ty phát triển để mua nhà, nhân viên
bán nhà có thể giới thiệu cho người mua các loại nhà của công ty, người mua
có thể có được tư liệu gốc, trao đổi giá cả trực tiếp với công ty phát triển, có
thể có được giá cả ưu đãi nhất, và bớt đi chi phí môi giới trung gian. Cách
trực tiếp, nhanh chóng, rõ ràng, chân thực này trong tình hình uy tín của cơ
quan môi giới không cao hiện nay là sự lựa chọn lý tưởng của nhiều người
mua nhà.
Bàn bạc cách này nên tiến hành nhiều lần với các nhân viên khác nhau. Nếu
có nhiều điểm bán nhà khác nhau, còn có thể đi tới các nơi đó để tìm hiểu
trao đổi, từ đó nghiệm chứng tình hình thực tế của nhà thương phẩm.
d. Thông qua đại lý của cơ quan môi giới hoặc người trung gian. Đại lý môi
giới và công ty tư vấn thông tin là cơ quan trung gian giới thiệu cho hai bên
mua bán BĐS giao dịch với nhau và thu tiền hoa hồng, chúng có tác dụng
quan trọng trong lưu thông và giao dịch nhà thương phẩm.
Đại đa số nhà thương phẩm làm xong thủ tục mua bán đều thông qua công ty
đại lý môi giới thúc đẩy thực hiện. Lượng thông tin của kênh này lớn, tiện
cho việc lựa chọn, lại đỡ mất thời gian, mất sức, thích hợp với người mua
nhà, nhưng chưa có kinh nghiệm.
Ngoài ra, tìm người trung gian hoặc luật sư chuyên nghiệp giúp mua nhà
cũng là một “con đường ngắn” để mua nhà mới xuất hiện gần đây ở một số
thành phố. Đối với những người công tác rất bận, có thể uỷ thác toàn quyền
cho người trung gian và luật sư thay mặt, hiệu quả khá tốt. ở nước ngoài, đây
đã là một phương thức mua nhà rất phổ biến. Khuyết điểm là không tiện để
so sánh, tìm hiểu thị trường không đầy đủ. Vì vậy, phải tìm người trung gian
hoặc luật sư tin cậy, có kinh nghiệm thay mặt.
Mời người trung gian hoặc môi giới thay mặt để mua bán nhà thì phải trả chi
phí trung gian môi giới. Cơ quan hữu quan của Nhà nước có quy định rõ ràng
đối với thu phí dịch vụ môi giới BĐS, nội dung và tiêu chuẩn như sau:
Phí tư vấn BĐS theo yêu cầu của người uỷ thác, cung cấp dịch vụ tư vấn về
chính sách, pháp luật, quy định, kỹ thuật, thông tin BĐS có liên quan, có thể
thu phí tư vấn BĐS, có thể chia ra 2 loại phí tư vấn miệng và tư vấn bằng văn
bản.
Phí tư vấn miệng theo thời gian mà dịch vụ tư vấn cần, kết hợp đẳng cấp kỹ
thuật chuyên môn của nhân viên tư vấn, do hai bên thoả thuận tiêu chuẩn thu
phí. Trên thực tế, hiện nay người môi giới BĐS nói chung rất ít yêu cầu
người uỷ thác chi trả phí tư vấn miệng.
Phí tư vấn bằng văn bản thu theo độ khó kỹ thuật của báo cáo tư vấn, công
việc nhiều hay ít, kết hợp với mức lớn nhỏ của đối tượng tư vấn. Hiện nay
mỗi báo cáo tư vấn thông thường thu phí từ 300-1000NDT; báo cáo tư vấn có
độ khó kỹ thuật lớn, tình huống phức tạp sử dụng nhân viên và thời gian
nhiều có thể nâng tiêu chuẩn thu phí một cách thích đáng, nói chung không
vượt quá 0,5% mức đối tượng tư vấn.
Hoa hồng người môi giới BĐS hoặc cơ quan đại lý trung gian tiếp thu uỷ thác
để tiến hành công việc môi giới có thể nhận tiền hoa hồng thích đáng, cũng
gọi là phí môi giới. Phí đại lý mua bán nhà tính theo 0,5%-2,5% tổng mức giá
khi làm xong thủ tục; có một số cơ quan đại lý với tư cách là nhà đại lý duy
nhất, tiêu chuẩn thu phí có thể lên tới trên mức 3%, do bên bán trả.
Ngoài ra, người môi giới tiếp thu uỷ thác, thay người uỷ thác làm các việc
công chứng hợp đồng, đăng ký tài sản nhà, cho vay thế chấp... nói chung phải
thu phí làm thay. Đối với việc này, cơ quan chính phủ còn chưa có tiêu chuẩn
thu phí rõ ràng, có thể do 2 bên đương sự thoả thuận tiêu chuẩn thu phí. Hiện
nay trên thị trường, thủ tục phí làm thay thông thường là khác nhau từ 100-
1000NDT.
Do hiện nay, cơ quan đại lý trung gian BĐS vàng thau lẫn lộn, chế độ người
môi giới vừa mới bắt đầu, cho nên mua nhà thông qua công ty đại lý trung
gian hoặc môi giới còn phải tiến hành “thẩm tra” đối với công ty trung gian,
xem công ty này có được cơ quan quản lý nhà phê duyệt hay không, có đủ tư
cách môi giới BĐS không và có giấy phép hành nghề không, nhân viên công
tác có “Giấy phép đại lý trung gian bất động sản” hay không để tránh sự lừa
dối của công ty phi pháp.
Ngoài ra, nên tìm hiểu uy tín và quá trình công tác trước nay của công ty đại
lý trung gian này, như bắt liên lạc với người đã mua nhà qua công ty này thì
càng đáng tin cậy.
e. Chú ý Sở giao dịch và triển lãm BĐS. Theo sự quan tâm phát triển thị
trường BĐS của các cấp chính quyền, sở giao dịch và thị trường giao dịch
BĐS do cơ quan chủ quản của chính quyền hoặc hiệp hội ngành nghề, tổ
chức môi giới thiết lập nói chung có quy mô nhất định, nguồn nhà khá nhiều,
họ có thể cung cấp một loại dịch vụ tư vấn, mua bán, định giá, nộp thuế, giải
quyết các thủ tục liên quan. Loại trung tâm này là kênh mua nhà khá lý
tưởng, và yên tâm của người mua nhà.
Những năm gần đây, các cơ quan chủ quản ngành BĐS, hiệp hội ngành
nghề, tổ chức môi giới và đơn vị báo chí tổ chức một số triển lãm để các công
ty phát triển BĐS tập trung cùng nhau thúc đẩy việc bán nhà. Các cuộc triển
lãm và giao dịch này, thông tin bán BĐS khá tập trung, có giá cả ưu đãi hoặc
thi nhau giảm giá thúc đẩy tiêu thụ, người mua có thể thoải mái lựa chọn.
Khuyết điểm là thành phần tuyên truyền ở triển lãm nhiều, chu kỳ triển lãm
cách nhau lâu, không thể mua tuỳ theo ý muốn. Ngoài ra, các tổ chức giao
dịch, triển lãm hoặc môi giới còn định kỳ tổ chức các hoạt động “xem nhà
cuối tuần”, một ngày có thể đi xem nhà nhiều nơi, cũng là một kênh mà
người mua nhà có được các thông tin cần thiết.
4/ Đức:
Khoảng 25% các vụ buôn bán BĐS giữa những người mua là do văn phòng
môi giới BĐS thu xếp; Các văn phòng này thường thu 3,5% giá bán; Thường thì
người mua trả thù lao cho văn phòng môi giới, người bán cũng có trách nhiệm về
hợp đồng với văn phòng. Tuy nhiên trong đa số các trường hợp thì người mua trả
tiền thù lao cho văn phòng thay cho người bán.
5/ Phi-líp-pin:
Môi giới BĐS đề cập đến lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BĐS, trong đó người
kinh doanh là nhà môi giới- người đóng vai trò đại diện cho 1 người khác trong việc
chào bán, quảng cáo, lên danh sách, quảng bá, đàm phán hoặc tác động đến sự nhất
trí giữa các bên về việc bán, mua, trao đổi, thế chấp hay thuê hoặc cùng hợp tác hoặc
các giao dịch khác về BĐS, hay bất kỳ hoạt động nào trong lĩnh vực này để có được
hay với mong muốn thu được 1 khoản phí; Nếu có 10 năm môi giới BĐS sẽ trở
thành nhà tư vấn BĐS; Nguyên tắc và quy định điều chỉnh việc cấp phép và giám sát
hoạt động của những người kinh doanh BĐS, những nhà môi giới, các chuyên gia
định giá và tư vấn, các tổ chức BĐS do Cục Quản lý thương mại và Bảo vệ khách
hàng thuộc Bộ Thương mại và Công nghiệp ban hành;
Đầu trang